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En 2021, justo antes de salir a bolsa, WeWork hizo un spinoff de sus operaciones en Latinoamérica. ¿Qué retos enfrenta, ahora que la empresa original entra a Chapter 11?
Para efectos prácticos, 2019 y 2020 fueron desastrosos para WeWork. Primero, en 2019 la empresa quedó ‘desenmascarada’ cuando intentó hacer su IPO. Su reputación — y sobre todo la de su fundador — cayó al piso y se convirtió en la empresa referente de los excesos en el ecosistema emprendedor. Luego llegó la pandemia y con ello, las medidas de aislamiento. Todo cerrado e imposible vender espacios de oficinas.
2021 parecía ser el año en el que la cosa se podría estabilizar. En todo el mundo, las startups recibían miles de millones de dólares de inversión y crecían a ritmos insólitos, con lo que necesitaban más y más espacio para oficinas. Algo similar sucedía con empresas de tecnología. Y con las ‘meme stocks’, las SPACs, la obsesión por empresas como Pelotón y Zoom, y las plataformas tipo RobinHood, las bolsas tenían más actividad que nunca.
Para SoftBank — que desde 2019 se había quedado con cerca del 80% de las acciones de WeWork — era el momento ideal para ir poniéndole fin a esta emproblemada aventura. Muy acorde al momento, decidieron fusionar WeWork con una SPAC y así empezar a vender sus acciones en el mercado.
Pero antes había que prepararla. Después de lo sucedido en 2019 estaba claro que inversionistas y analistas serían especialmente estrictos con WeWork; mejor primero ordenarla lo más posible. Una de las decisiones que tomaron entonces fue escindir el negocio de Latinoamérica.
En 2021, WeWork tenía presencia en 18 ciudades de América Latina, con cerca de 90 ubicaciones. Su tasa de ocupación llegaba apenas a 50%.
Técnicamente, el ‘dueño’ de WeWork era el famoso Vision Fund, el cual estaba a su vez bajo el control de SoftBank (entendiendo a SoftBank como la organización responsable de administrar éste y otros fondos).
A mediados de ese año hicieron una nueva empresa, LatamCo, que se quedaría con estas operaciones. LatamCo tendría dos dueños: el Latin America Fund — otro fondo, también creado y gestionado por SoftBank — y el mismo WeWork. El primero tendría cerca del 71% de participación en la nueva empresa, mientras que WeWork se quedó con la parte restante. Un detalle: por la forma en que se estructuró el acuerdo, y aunque técnicamente tiene la mayoría, la participación del Latin America Fund le da solamente el 49.9% del voto (el resto suponemos que lo mantuvo WeWork).
Como parte del joint venture, WeWork aportó sus negocios en Brasil, México, Colombia, Chile y Argentina, y además le inyectó $12.5 millones de dólares a LatamCo. Por su parte, el Latin America Fund se comprometió a meterle $80 millones de dólares. Adicionalmente, la nueva empresa celebró un contrato con WeWork, tipo franquicia, para poder seguir usando la marca y la plataforma tecnológica a cambio de un fee anual.
El resultado de esta reorganización implicó que cuando WeWork se convirtió en una empresa pública, a finales de ese año, las ubicaciones en nuestro país — y sus liabilities — ya no estaban en el balance de la empresa original.
WeWork está en México desde 2016, cuando remodeló un edificio de 12 pisos y 8 mil m2 para abrir su primer centro, en CDMX. Tres años más tarde, el footprint se había extendido a 17 centros y cerca de 280 mil m2. De acuerdo con una investigación de Cushman & Wakefield, publicada en El Economista en 2019, WeWork se había convertido en el mayor ocupante de oficinas privadas en el México.
Para 2019 la empresa había recibido cerca de $6 mil 500 millones de dólares de inversión. El acceso a tanto dinero les estaba permitiendo crecer a una velocidad que el sector inmobiliario no suele hacerlo. En México — en donde la remodelación de tu cocina puede tomar tres o cuatro meses — WeWork estaba remodelando edificios de más de 10 mil metros m2 en ese mismo lapso.
La estrategia parecía ser ‘saturar’ zonas. Otras empresas de coworking suelen alquilar y adaptar uno o dos pisos dentro de edificios de oficinas; WeWork quería quedarse con todo el edificio.
El reto estaba, claro, en que había que comercializar todo ese espacio. El extraordinario posicionamiento de su marca le estaba permitiendo atraer como clientes no solo a miles y miles de pequeños empresarios y emprendedores, sino también a empresas de la talla de Santander, Twitter México y Salesforce.
Pero también iba quedando en evidencia que había un par de problemas que podrían terminar siendo graves. El primero eran las promociones y descuentos otorgados con el fin de cerrar más y más clientes. Hoy abundan las historias de empresas que se mudaron a WeWork gracias a condiciones muy ‘generosas’, para mejor salirse después.
Por otro lado, la empresa se estaba sobre inventariando. Sí, centros como el ubicado en Montes Urales tenían muchísima demanda. Pero otros, como el de Interlomas, claramente tenía demasiado espacio para una zona más bien residencial.
En otras industrias, las empresas tienen mucho más flexibilidad. Pueden reaccionar rápidamente ante cambios en el ambiente o para corregir errores; en ocasiones esto implicará ajustar precios o cerrar las operaciones que están resultando problemáticas.
No así en el mundo del real estate. WeWork quería comportarse como las startups de tecnología, donde lo que predomina es la velocidad, pero se topó con un segmento en el que los plazos son largos y los contratos son inflexibles.
Este tipo de servicio ha cambiado de nombre varias veces. En los años 70s y 80s se le conocía como ‘executive suites’, en los 90s se le denominó ‘business centers’ y hace 10 o 15 años pasaron a ser conocidos como espacios de coworking.
Cuando los hermanos Javier y Adrián García Iza fundaron IOS Offices, en 2006, el concepto de las oficinas compartidas era distinto al actual.
“El coworking tenía una connotación negativa, todos los usuarios de coworking del mundo ocultaban el hecho de que su oficina estaba en un coworking, era como que ‘me da vergüenza decir que aquí estoy porque no me alcanza para tener una oficina de verdad’”, explica Javier.
Su propuesta era diferente. Querían oficinas de alta calidad, que se pudieran comercializar como espacios premium y que sirvieran sobre todo para clientes de larga duración.
“Atendemos empresas grandes, de hecho tenemos muchas empresas grandes, este año tenemos a LinkedIn, a Berel, a Tesla, Amazon (…) también somos un lugar muy atractivo para emprendedores, pero nos gustan más y le caemos mejor a los emprendedores serios, aquellos que tienen a partir de 35 años, y no estoy diciendo que alguien de 30 o de 25 no sea bienvenido, pero el emprendedor de 35 años en adelante ya sabe un poquito más lo que quiere, lo que puede hacer, hacia dónde va, sus límites, sus capacidades, sus oportunidades”.
En la actualidad IOS Offices tiene 37 ubicaciones en 22 ciudades del país, que en total suman más de 70 mil m2. Sigue creciendo año con año.
Post pandemia, existe un exceso de demanda de espacio de oficinas (particularmente en EUA). Las empresas están priorizando esquemas como el del trabajo híbrido, lo que libera metros cuadrados en los principales centros de negocio. Por otro lado, el cowork debiera ser un formato ideal para el trabajo híbrido.
“Coworking should do well in the age of hybrid work, when employers are looking for flexible and shorter leases that give them enough space for some employees to be in the office every day. They can also convene larger groups of workers for meetings and have smaller offices in places they didn’t before”, escribió el NY Times en noviembre.
Esta tendencia se ve reflejada en los resultados de IWC, la empresa líder en la categoría y que durante los años de popularidad de WeWork fue considerada la opción ‘aburrida’ y tradicional, que parecía quedarse en el pasado. Entre 2021 y 2022 sus ingresos totales aumentaron 24%, y ese año su EBITDA, de $1,600 millones de dólares, fue equivalente al 43% de los ingresos. WeWork perdió casi $2 mil 300 millones de dólares ese mismo año.
En México, la ocupación en los centros de WeWork habría mejorado para llegar a 68% en 2022. Pero esto probablemente los mantiene todavía por debajo de la línea de equilibrio, por lo que tienen el tiempo en contra. La entrada de WeWork a Chapter 11 no ofrece protección a la operación que hay en México; eso es una consecuencia de la decisión de desincorporarla en 2021.
¿Qué sigue? Pues WeWork en México necesita reducir la pérdida, rápido. Para reducirla necesita vender más (más clientes, pagando más) y/o reducir los gastos. ¿Se puede renegociar con los dueños de los edificios? Difícil creer que habrá mucho margen de maniobra.
¿Y si esto no funciona? Su dueño — el Latin America Fund de SoftBank — le tendrá que meter más dinero. ¿Está en condiciones de hacerlo? No hay forma de saberlo, pero lo que sí sabemos es que una buena parte de ese fondo está ‘atorado’ en un portafolio que incluye inversiones en Kavak, Bitso, Gaia, Merama, Jokr, Rappi, Clip, GBM, Konfío, Tribal y Ualá (entre muchas otras).
WeWork cerró 2022 con 779 ubicaciones a nivel global e ingresos totales de $3 mil 245 millones de dólares.
Es una empresa grande, sí, pero es sin duda también una empresa cuyo impacto está sobredimensionado. Todos los WeWork juntos venden menos que Hallmark Cards o que Little Caesar’s; si los comparamos con empresas mexicanas, WeWork global es una empresa más chica que Sukarne y más o menos del tamaño de Farmacias del Ahorro o de Casa Ley.
Adam Neumann y sus locuras, las soñadoras promesas, los ‘billones’ de SoftBank, la valuación — una serie de sucesos hacen que la historia de WeWork llame más la atención que lo que suele hacerlo una empresa de ese tamaño.
“Definitivamente, el paso de WeWork ha tenido un impacto fuerte en la industria, porque le dió mucha visibilidad”, asegura Javier García Iza. “WeWork creó mucho awareness, hizo posible que las empresas buscarán propositivamente un espacio de coworking. Antes, la venta del coworking era una venta de educar, o sea teníamos que educar, venía la visita, venía el prospecto y le teníamos que explicar todo el concepto, era un proceso de evangelización”.
LatamCo — la que se quedó con los espacios de WeWork en Latinoamérica — no es una empresa pública, y por lo tanto no reporta sus resultados. Pero estimamos que sus ingresos totales en 2022 habrían rondado los $227 millones de dólares. Con cerca de 80 ubicaciones en la región, de las cuales 25 están en México, implicaría que el ingreso promedio sería de unos $2.8 millones anuales, o $240 mil dólares mensuales por cada centro.
Nadie duda de que el coworking seguirá jugando un rol importante en los próximos años — quizás incluso aún más que antes. La gran pregunta es quiénes podrán captar el mayor valor posible considerando las limitantes de este sector y las condiciones de los actuales jugadores.
